Sitelerde Ortak Alanlara Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulumu

Sitelerde Ortak Alanlara Elektrikli Araç Şarj İstasyonu Kurulumu: Adımlar ve Faydalar

Günümüzde elektrikli araçların yaygınlaşmasıyla şarj altyapısına olan ihtiyaç da giderek artmaktadır. Site ve apartmanların ortak kullanım alanı niteliğindeki otoparklarında elektrikli araç şarj istasyonu kurulması, araç sahiplerine önemli bir kullanım kolaylığı sağlarken konut projelerinin teknoloji ve sürdürülebilirlik odaklı değer algısına da katkı sağlayabilir.

Elektrikli araç dönüşümü, şehir hayatını ve konut projelerini doğrudan etkiliyor. Bu dönüşümle birlikte site yönetimleri açısından temel ihtiyaç, bireysel ve kontrolsüz çözümler yerine ortak otoparkın hukuki niteliğine, elektrik altyapısına ve kullanıcı ihtiyacına uygun, güvenli ve ölçeklenebilir bir şarj altyapısı oluşturmaktır.

Bu yazımızda, site ve apartmanların ortak kullanım alanı niteliğindeki otoparklarına elektrikli araç şarj ünitesi kurulmasının hukuki ve teknik çerçevesini; karar yeter sayıları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 23.07.2024 tarihli görüşü, teknik projelendirme ve kullanım modeli bakımından adım adım inceliyoruz.

Sitelerde Elektrikli Araç Şarj İstasyonu İhtiyacı Neden Artıyor?

Elektrikli otomobil kullanımının artması, konut projelerinde yaşayan kişilerin günlük alışkanlıklarını da değiştiriyor. Araçların uzun süre park halinde bulunduğu site otoparkları, şarj ihtiyacının planlı ve güvenli biçimde karşılanabileceği en uygun alanlardan biri haline geliyor.

Ortak ve merkezi bir şarj altyapısı; elektrik tüketiminin kullanıcı bazında takip edilmesini, mevcut bağlantı gücünün kontrollü kullanılmasını, dinamik yük yönetimi uygulanmasını ve ileride artabilecek elektrikli araç sayısına daha düzenli biçimde cevap verilmesini sağlayabilir. Bu yaklaşım, ortak alanlarda gelişigüzel kablolama ve elektrik tesisatına kontrolsüz müdahale risklerinin azaltılmasına da yardımcı olur.

Site Ortak Otoparkına Şarj İstasyonu Kurulabilir mi?

Evet. Gerekli hukuki kararların alınması ve teknik koşulların sağlanması halinde site ve apartmanların ortak kullanım alanı niteliğindeki açık veya kapalı otoparklarına elektrikli araç şarj üniteleri kurulabilir. Sürecin temel hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olup, kurulacak sistemin niteliğine göre karar yeter sayısı değişebilir. Kurulum öncesinde ortak otoparkın fiziksel ve hukuki durumu, mevcut elektrik altyapısının kapasitesi, şarj ünitelerinin kimler tarafından kullanılacağı, tüketimin nasıl ölçüleceği ve sistemin ticari bir şarj hizmeti oluşturup oluşturmayacağı birlikte değerlendirilmelidir. Mevcut bağlantı gücünün yetersiz olduğu projelerde dağıtım şirketi nezdinde güç artışı veya bağlantı süreçleri de gündeme gelebilir.

Site ve Apartmanların Ortak Alanlarında Şarj İstasyonu Kurulumunda Hukuki Süreç Ne Diyor?

Ortak otoparka elektrikli araç şarj ünitesi kurulmasında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve kullanım modeline göre Şarj Hizmeti Yönetmeliği birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle ortak alanda yapılacak işlemin niteliği, hangi karar yeter sayısının uygulanacağını doğrudan etkiler.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 23.07.2024 tarihli görüş yazısı ve EPDK’nın güncel açıklamaları çerçevesinde temel ayrım şu şekildedir:

1. Ortak Faydayı Artıran Şarj Altyapısı (KMK m.42)

Ortak kullanım alanı niteliğindeki otoparklarda kurulacak ve ortak faydayı artıracak şarj üniteleri bakımından, Bakanlığın 23.07.2024 tarihli görüşünde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması gerektiği belirtilmektedir. Bu yaklaşım, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42’nci maddesindeki faydalı yenilik ve ilave düzenlemesiyle uyumludur.

• Sayı ve arsa payı çoğunluğu, yalnızca toplantıya katılanların basit çoğunluğu anlamına gelmez; kararın hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından kanunda öngörülen çoğunluğu sağlaması gerekir.
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 23.07.2024 tarihli yazısı bir kanun veya yönetmelik hükmü değil, mevzuatın uygulanmasına ilişkin idari görüş niteliğindedir. Bu nedenle somut projede yönetim planı, kurulacak tesisin kapsamı ve ortak alana etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Buna karşılık bir kat malikinin ortak alanda yalnız kendi kullanımına yönelik tesis veya değişiklik yaptırması halinde KMK m.19 kapsamında bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gündeme gelebilir. Yönetim planının değiştirilmesi gerekiyorsa KMK m.28 uyarınca yine bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Ortak alanın üçüncü kişi lehine bir hakla sınırlandırılması veya KMK m.45 kapsamındaki önemli tasarruflara konu edilmesi halinde ise oybirliği gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

2. Ortak Kullanım ve Ticari Şarj Hizmeti Ayrımı

Site sakinlerinin ortak kullanımına yönelik her şarj sistemi otomatik olarak ticari şarj hizmeti sayılmaz. Şarj Hizmeti Yönetmeliğinde, ticari faaliyet göstermeyen özel şarj istasyonları ile kullanıcıların yalnız kendi ihtiyacı için kurduğu veya kurdurduğu şarj ünitelerinin şarj ağına bağlanmasının zorunlu olmadığı düzenlenmektedir.

• Şarj hizmetinin ticari amaçla ve bedel karşılığında sunulması halinde faaliyet, Şarj Hizmeti Yönetmeliği kapsamında lisanslı bir şarj ağı işletmecisi veya bu işletmeciden sertifika alan şarj istasyonu işletmecisi aracılığıyla yürütülmelidir.
• Ortak alanda bir şarj ağı işletmecisiyle çalışılması halinde sözleşmenin yalnızca teknik hizmet/işletme ilişkisi mi kurduğu, yoksa ortak alanın kiralanması, münhasır kullanım hakkı verilmesi veya taşınmazın bir hakla sınırlandırılması sonucunu mu doğurduğu ayrıca incelenmelidir. İkinci durumda KMK m.45 kapsamında oybirliği gerektiren bir hukuki işlem söz konusu olabilir.
• Şarj istasyonu ayrı bir elektrik aboneliği tesis edilerek veya mevcut iç tesisat kapsamında kurulabilir. Kurulu güç artışı, bağlantı seviyesi değişikliği, proje veya tesis tadili gerekiyorsa ilgili elektrik teknik mevzuatı uyarınca gerekli dağıtım şirketi ve yetkili kurum süreçleri tamamlanmalıdır.

Ayrıca 11 Mart 2025 tarihinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle, site ve apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitelerinin kurulumu için yapılması zaruri olan elektrik tesisatı, Yönetmeliğin 59’uncu maddesindeki ruhsat muafiyeti kapsamına alınmıştır. Bununla birlikte taşıyıcı sistemin etkilenmemesi, gerekli uygulama projelerinin hazırlanması, fenni mesuliyete ilişkin belgelerin ilgili idareye sunulması ve ilgili idarenin izninin alınması gibi şartlar ayrıca gözetilmelidir.

Site kurulum sürecinde teknik olarak en çok tercih edilen yöntemlerden biri, araçların uzun süre park halinde kalması ve maliyet-verimlilik dengesi nedeniyle AC şarj sistemleridir. Bununla birlikte cihaz gücü ve AC/DC tercihi, sitenin bağlantı kapasitesi, kullanıcı sayısı ve kullanım alışkanlıkları dikkate alınarak belirlenmelidir.

Site Yönetimi Şarj İstasyonu Kurabilir mi? Karar ve Onay Süreci

Site yönetimi, yetkili kat malikleri kurulunda usulüne uygun şekilde alınan karar doğrultusunda ortak alanda şarj istasyonu kurulum sürecini yürütebilir. Ortak faydayı artıran ortak şarj altyapısı bakımından KMK m.42 çerçevesinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu esas alınırken, kurulacak modelde farklı bir hukuki işlem bulunması halinde karar nisabı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “ortak alan olduğu için her durumda oybirliği gerekir” veya “şarj istasyonu olduğu için her durumda sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir” şeklindeki genellemeler doğru değildir. Bireysel ortak alan müdahalesinde 4/5 yazılı rıza, yönetim planı değişikliğinde 4/5 oy ve KMK m.45 kapsamındaki bazı tasarruflarda oybirliği gündeme gelebilir.

Kat malikleri kurulu kararında kurulumun kapsamı, yatırım maliyetinin karşılanma yöntemi, şarj noktalarından kimlerin yararlanacağı, kullanıcı bazlı tüketimin nasıl ölçüleceği, bakım ve işletme giderlerinin paylaşımı, yeni kullanıcıların sisteme katılım esasları ve varsa işletmeciyle kurulacak sözleşmesel ilişki mümkün olduğunca açık düzenlenmelidir. Bu yaklaşım, ileride doğabilecek hukuki ve mali uyuşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlar.

Sitenin Elektrik Altyapısı Şarj İstasyonu Kurulumu İçin Yeterli mi?

Bir siteye şarj ünitesi entegre etmeden önce mevcut teknik kapasitenin analiz edilmesi en kritik adımlardan biridir. Ana pano, bağlantı gücü, trafo ve kablo altyapısının birden fazla aracın eş zamanlı şarj ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı uzman teknik ekiplerce değerlendirilmelidir. Dinamik yük dengeleme sistemleri, binanın temel enerji ihtiyaçlarını önceliklendirerek kalan gücün şarj üniteleri arasında kontrollü biçimde dağıtılmasını sağlayabilir.

Teknik inceleme sürecinde kapalı otoparklarda yangın güvenliği, topraklama, kaçak akım, aşırı akım, kısa devre ve aşırı gerilim koruma önlemleri titizlikle ele alınmalıdır. Kullanılacak kablo, pano, koruma elemanları ve şarj cihazları yürürlükteki teknik standartlara ve ilgili elektrik mevzuatına uygun seçilmelidir.

Altyapı uygunluğunu kontrol ederken “Siteniz için en doğru şarj seçimi: AC mi DC mi?” blog yazımızı inceleyerek proje için uygun çözümü belirleyebilirsiniz. Uzman ekiplerce yapılan kapsamlı bir altyapı analizi, mevcut kapasitenin verimli kullanılmasına ve ilerideki şarj talebinin daha sağlıklı planlanmasına yardımcı olur.

Sitelerde Ortak Alana Şarj İstasyonu Kurulumu Adım Adım Nasıl İlerler?

Ortak kullanım alanlarında sürdürülebilir ve hukuka uygun bir şarj altyapısı oluşturmak, hukuki, teknik ve idari adımların birlikte planlanmasını gerektirir. Temel süreç şu şekilde ilerler:

• Ön Keşif ve İhtiyaç Analizi: Uzman teknik ekipler mevcut elektrik panosu ve bağlantı kapasitesini, kablolama mesafelerini, otoparkın fiziksel koşullarını, kullanıcı sayısını ve gelecekteki kapasite ihtiyacını değerlendirir.
• Yönetim Kararı ve Onay Süreci: Otoparkın ortak alan niteliği ve kurulacak model belirlenir; KMK kapsamında gerekli karar nisabı tespit edilerek kat malikleri kurulunda karar alınır ve karar usulüne uygun şekilde karar defterine işlenir.
• Teknik Projelendirme ve İzinler: Elektrik altyapısı, yük yönetimi, kablo güzergâhları, koruma ekipmanları, ölçüm ve güvenlik önlemlerini kapsayan teknik proje hazırlanır. Gerekiyorsa dağıtım şirketi ve ilgili idare nezdindeki bağlantı, güç artışı veya izin süreçleri tamamlanır.
• Altyapı Hazırlığı ve Kablolama: Projeye uygun kablolama ve pano düzenlemeleri yapılır, gerekli koruma ekipmanları monte edilir ve şarj üniteleri için güvenli enerji hattı oluşturulur.
• Cihaz Montajı ve Devreye Alma: Belirlenen şarj üniteleri otopark noktalarına monte edilir; yazılım, kullanıcı yetkilendirme, tüketim ölçümü ve varsa dinamik yük yönetimi sistemleri entegre edilerek test edilir.
• Eğitim, Teslimat ve Kullanım Kuralları: Site yönetimine cihazların kullanımı, güvenlik protokolleri ve yazılım sistemi hakkında bilgi verilir. Şarj alanlarının kullanım süresi, rezervasyon, tüketim paylaşımı ve arıza bildirim süreçleri açık şekilde belirlenir.

Sitenizin teknik altyapısına ve kullanım ihtiyaçlarına uygun şarj çözümleriyle keşif, projelendirme, kurulum ve devreye alma süreçlerini profesyonel destekle tamamlayabilirsiniz.

Şarj İstasyonunun Site Sakinlerine ve Site Yönetimine Faydaları

Site otoparkına şarj istasyonu kurmak site sakinleri için çok yönlü avantajlar sunmaktadır. Konut sakinleri için en büyük fayda, araçlarını ev konforunda güvenle şarj edebilme ve günlük şarj planlamasını daha kolay gerçekleştirme imkânıdır. Akşam eve gelindiğinde aracın zahmetsizce şarja takılması, modern yaşamın getirdiği teknolojik ihtiyaçlara doğrudan yanıt vererek sakinlerin yaşam kalitesini artırır. Bu imkân, özellikle şehir içi kullanımda menzil kaygısının azaltılmasına katkı sağlayarak büyük bir kullanım kolaylığı sağlar.

Elektrikli araç şarj altyapısı, konut projelerinin teknoloji ve sürdürülebilirlik odaklı değer algısını destekleyebilir. Ayrıca ortak altyapının gelecekteki talep dikkate alınarak ölçeklenebilir şekilde kurulması, sonradan yapılacak dağınık ve maliyetli müdahalelerin azaltılmasına yardımcı olabilir.

Sitelerde Şarj İstasyonu Kullanımı ve Ücretlendirme Nasıl Yönetilir?

Ortak alandaki şarj sisteminde yatırım gideri, bakım ve işletme giderleri ile kullanıcıların elektrik tüketimi birbirinden ayrılarak düzenlenmelidir. KMK m.42 kapsamındaki faydalı yeniliklerin gider paylaşımı, somut kullanım ve faydalanma modeli dikkate alınarak karara bağlanmalı; kullanıcı bazlı tüketimin ölçülmesini sağlayan uygun altyapı kurulmalıdır. Ticari şarj hizmeti sunulması halinde ise Şarj Hizmeti Yönetmeliğinin lisans, ölçüm, fiyatlandırma ve işletme hükümleri ayrıca uygulanmalıdır. Sitenizin elektrik altyapısına ve kullanım ihtiyaçlarına uygun şarj çözümünü belirlemek, teknik keşif talebinde bulunmak ve projenize özel teklif almak için Otowatt ile iletişime geçin.